Не умеешь жить - займись чем-то другим! Ищу...
В середине ноября СМИ запестрели сообщениями о кризисе на рынке недвижимости.
Что происходит?
1. Продажа. В прессе утверждается, что многие украинские застройщики продают жилье с существенным дисконтом (но – не делая публичных заявлений о снижении стоимости квартир в новостройках). Региональные компании, якобы, предлагают дисконт в 20–30% и даже 40%. В Киеве также говорят о возможных скидках до 10% – при полной оплате стоимости квартиры в домах, строительство которых началось весной–летом этого года. Впрочем, эксперт Я. Цуканов говорит, что «предлагаемый дисконт существенно не повысит продажи – их вообще нет».
В то же время, некоторые строительные компании («Міськжитлобуд», например) намереваются поднять цены, а депутат Кирилл Куликов («Народная самооборона») выступил с инициативой на законодательном уровне ввести мораторий на строительство в городах.
2. Аренда. В Киеве снижаются цены на аренду – появились объявления о сдаче однокомнатных квартир за $ 500, средние скидки составляют 20% от объявленной стоимости.
По мнению экспертов, в первую очередь пострадали сегменты элитного (которое снималось крупными иностранными компаниями, сокращающими сейчас представительства в Украине в целях экономии) и самого дешевого жилья (однокомнатные «гостинки» и «хрущевки», которые снимались вскладчину строительными бригадами, сейчас лишившимися работы).
3. Ипотека. В июле-октябре доля девелоперских компаний в финансировании строительных проектов выросла с 10% до 60%, что свидетельствует об уходе с рынка мелких инвесторов.
В III квартале объем ипотечного портфеля украинских банков вырос на 15,3%, достигнув 80,1 млрд. грн. Впрочем, банкиры признают, что они практически не выдавали ипотечных займов, а рынок рос в основном за счет потребительского кредитования под залог недвижимости. Кроме того, большинство кредитов выдавалось в долларах, а с повышением его курса увеличились и ипотечные портфели.
4. Финансовое состояние строительных компаний. Строительство жилья в Украине осуществлялось по принципу замещения – чтобы достроить объект, привлекались средства от продажи квартир в новом, еще не начатом объекте. После скандала с «Элита-центром», а также по мере роста цен на стройматериалы и зарплат рабочим (при замедлении роста цен на сами квартиры) строители стали сталкиваться с дефицитом финансовых ресурсов. Все чаще они начали прибегать к банковским займам.
На данном этапе, когда банки резко ограничили кредитную деятельность, строители угрожают, что значительная часть домов, даже находящихся на завершающем этапе строительства, могут быть недостроены.
Падают ли цены на недвижимость?
Панические заявления о падении цен на недвижимость пока не получают фактического подтверждения.
По данным независимого портала «Недвижимость», по сравнению с 1.01 цены на первичном рынке упали на 1%, а на вторичном выросли на 16,6%. На самом деле, цены выросли в обоих сегментах, но на динамику цен на первичном рынке повлиял рост курса доллара.
Т.о., все разговоры о неслыханных скидках остаются разговорами. В конце-концов, системы скидок и бонусов (чаще всего – для постоянных покупателей) существовали и раньше.
Точно также и продажи упали не вдруг. Хотя строители уверяют, что во всем виноваты проблемы ипотеки (и даже приводят в защиту этой версии какие-то фантастические цифры количества покупателей «в долг»), в действительности дело не в ипотеке, а в ценах. Банкиры признают, что средний размер ипотечных выплат составляет порядка $ 2-3 тыс. в месяц, что является суммой, просто непредставимой для подавляющего большинства киевлян.
А вот сигналы с рынка аренды представляются реалистичными. Поняв, что продать квартиры при нынешнем уровне цен невозможно, большое количество спекулянтов озаботилось приведением квартир в относительно жизнепригодный вид с тем, чтобы их сдавать. Именно вывод на рынок множества ранее нежилых помещений обусловил некоторое снижение цен.
В то же время, отток приезжих слишком незначителен, чтобы как-то повлиять на рынок. Более того, с обострением кризиса логично ожидать, что усилится приток в Киев людей, желающих хоть как-то заработать себе на жизнь.
Что предпринимает правительство?
11 ноября в КМ была проведена встреча с представителями банков, строительной и аграрной отраслей. Юлия Тимошенко заявила, что ищет «выход из кризиса через восстановление строительной отрасли». По ее мнению, для оживления строительства необходимо сокращение «неестественных» расходов и упрощение процедур оформления документации. По ее мнению, снижение цен в результате сокращения накладных расходов может привлечь потребителя.
КМ также предлагает ввести временный мораторий на бесплатное предоставление жилья (вместо этого вводится «господдержка» – льготники будут получать от государства оплату 25% стоимости жилья на первичном рынке) и внести в ВР законопроекта «О сберегательно-строительных кассах», согласно которому потребитель открывает в государственном банке депозитный счет, на котором накапливается 50% от общей стоимости объекта недвижимости, а вторую половину суммы банк должен предоставить ему под 3-4% годовых. Еще раньше КМ обещал поддержку для завершения домов, находящихся на конечном этапе строительства. В качестве ответной «любезности» строители согласились снизить рентабельность до 15%.
Сразу отметим, что логика правительства безупречна, но его действия никак не связаны с ситуацией на рынке недвижимости. Задача КМ, в первую очередь, ослабить воздействие кризиса на украинскую металлургию (а это миллионы рабочих мест и порядка 40% украинского экспорта) и с этой целью правительство стимулирует внутренний спрос на украинский металл.
Понятно, что в условиях кризиса не до жиру – быть бы живу. Поэтому правительство и идет на такие непопулярные меры как отмена распределения квартир среди льготников (а они даже теоретически не имеют 75% стоимости квартиры) и, главное, «помощь» строителям в завершении проектов. Внешне же все выглядит так, как будто бюджетные средства передаются наиболее богатым гражданам (а чтобы при нынешних ценах покупать жилье, надо быть человеком или очень богатым, или очень глупым) – они в итоге получат ненужные им квартиры (а для проживания квартиры покупаются в исключительно редких случаях). Однако, не получить пенсию (обеспечиваемою налогами металлургов) – гораздо хуже, чем не получить квартиру.
С другой стороны, деньги на завершение строительства есть даже у небольших компаний. Ведь в 2005-2006 годах их рентабельность достигала 400%. Так что есть средства в оффшорах, дорогие автомобили, квартиры… Было бы желание выполнять свои обязательства, но правительство не стремится заставлять. Оно занято проблемами металлургии и наполнения бюджета.
Однако отсутствие потребности разбираться в проблемах этой отрасли ведет к ошибкам. В частности, попытка поддержать строительство (в т.ч. – искусственным формированием платежеспособного спроса) неминуемо наткнется на сложившуюся на рынке практику рост цен в результате роста продаж. Логика продавца (строителя и, особенно, посредника), железная – раз находятся люди, способные заплатить $ 100 тыс. за квартиру в разваливающейся «хрущевке», то почему бы не найтись людям, которые за нее же заплатят 110 тыс.? Вот и растут цены с оглядкой даже на единичные продажи – очень кушать хочется…
Результатом облегчения получения кредитов станет быстрый рост цен и вторичный «ступор» рынка из-за неспособности действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан выплачивать огромные суммы ипотечных платежей. Заметим, что снижение процентов на кредиты приведет к еще большему давлению на рынок и большему же росту цен. Какая разница, платить $ 3 тыс. при 15% годовых или столько же – при 4% (с одинаковым сроком погашения кредита)?
В то же время, высокие «неестественные» расходы строителей расходами не являются, поскольку основными квартирными спекулянтами как раз и являются чиновники, выдающие разрешения. Упрощение разрешительных процедур лишит строителей наиболее надежных постоянных покупателей и значительно усложнит получение разрешений, поскольку разрушит привычные способы их получения.
Так что действия правительства, правильные в контексте необходимости преодоления общеэкономического кризиса, не могут быть эффективны для решения проблем строительной отрасли.
Выводы
Несмотря на истерику в СМИ, нельзя говорить о наличии кризиса на рынке недвижимости. Истерика, скорее, связана с тем, что норма прибыли упала ниже привычных для строителей 100%.
Можно говорить, разве что, о кризисе ипотечного кредитования, однако то, что банки охотно берут недвижимость в залог потребительских кредитов и не спешат расставаться с теми квартирами, которыми они уже фактически распоряжаются, говорит о том, что слухи и об этом кризисе преувеличены. Банки не боятся работать с недвижимостью, проблемы, скорее, связаны с недостатком клиентов и, главное, неадекватной политикой НБУ, делающей невыгодным получение долларовых кредитов.
Между тем сохраняются и все основания для роста цен – рынок по-прежнему предельно коррумпирован и служит не удовлетворению спроса на жилье, а заменяет возможности вложения средств в банки (им не доверяют) и в акции (нет полноценного фондового рынка).
А вот сокращение объемов строительства – реальный факт. С одной стороны – это реальная реакция на невозможность продать всю построенную площадь при нынешнем уровне цен, с другой оно отражает опасения застройщиков, что цены на жилье могут упасть. Однако, парадоксальным образом, как раз именно сокращение объемов строительства и реализации жилья может привести к такому падению…
* * *
Кажется именно ситуация на рынке недвижимости требует вмешательства государства в смысле введения жесткого государственного контроля и даже национализации. Несмотря на все заявления А. Кучеренко, решить жилищную проблему рыночными методами принципиально невозможно.
Что происходит?
1. Продажа. В прессе утверждается, что многие украинские застройщики продают жилье с существенным дисконтом (но – не делая публичных заявлений о снижении стоимости квартир в новостройках). Региональные компании, якобы, предлагают дисконт в 20–30% и даже 40%. В Киеве также говорят о возможных скидках до 10% – при полной оплате стоимости квартиры в домах, строительство которых началось весной–летом этого года. Впрочем, эксперт Я. Цуканов говорит, что «предлагаемый дисконт существенно не повысит продажи – их вообще нет».
В то же время, некоторые строительные компании («Міськжитлобуд», например) намереваются поднять цены, а депутат Кирилл Куликов («Народная самооборона») выступил с инициативой на законодательном уровне ввести мораторий на строительство в городах.
2. Аренда. В Киеве снижаются цены на аренду – появились объявления о сдаче однокомнатных квартир за $ 500, средние скидки составляют 20% от объявленной стоимости.
По мнению экспертов, в первую очередь пострадали сегменты элитного (которое снималось крупными иностранными компаниями, сокращающими сейчас представительства в Украине в целях экономии) и самого дешевого жилья (однокомнатные «гостинки» и «хрущевки», которые снимались вскладчину строительными бригадами, сейчас лишившимися работы).
3. Ипотека. В июле-октябре доля девелоперских компаний в финансировании строительных проектов выросла с 10% до 60%, что свидетельствует об уходе с рынка мелких инвесторов.
В III квартале объем ипотечного портфеля украинских банков вырос на 15,3%, достигнув 80,1 млрд. грн. Впрочем, банкиры признают, что они практически не выдавали ипотечных займов, а рынок рос в основном за счет потребительского кредитования под залог недвижимости. Кроме того, большинство кредитов выдавалось в долларах, а с повышением его курса увеличились и ипотечные портфели.
4. Финансовое состояние строительных компаний. Строительство жилья в Украине осуществлялось по принципу замещения – чтобы достроить объект, привлекались средства от продажи квартир в новом, еще не начатом объекте. После скандала с «Элита-центром», а также по мере роста цен на стройматериалы и зарплат рабочим (при замедлении роста цен на сами квартиры) строители стали сталкиваться с дефицитом финансовых ресурсов. Все чаще они начали прибегать к банковским займам.
На данном этапе, когда банки резко ограничили кредитную деятельность, строители угрожают, что значительная часть домов, даже находящихся на завершающем этапе строительства, могут быть недостроены.
Падают ли цены на недвижимость?
Панические заявления о падении цен на недвижимость пока не получают фактического подтверждения.
По данным независимого портала «Недвижимость», по сравнению с 1.01 цены на первичном рынке упали на 1%, а на вторичном выросли на 16,6%. На самом деле, цены выросли в обоих сегментах, но на динамику цен на первичном рынке повлиял рост курса доллара.
Т.о., все разговоры о неслыханных скидках остаются разговорами. В конце-концов, системы скидок и бонусов (чаще всего – для постоянных покупателей) существовали и раньше.
Точно также и продажи упали не вдруг. Хотя строители уверяют, что во всем виноваты проблемы ипотеки (и даже приводят в защиту этой версии какие-то фантастические цифры количества покупателей «в долг»), в действительности дело не в ипотеке, а в ценах. Банкиры признают, что средний размер ипотечных выплат составляет порядка $ 2-3 тыс. в месяц, что является суммой, просто непредставимой для подавляющего большинства киевлян.
А вот сигналы с рынка аренды представляются реалистичными. Поняв, что продать квартиры при нынешнем уровне цен невозможно, большое количество спекулянтов озаботилось приведением квартир в относительно жизнепригодный вид с тем, чтобы их сдавать. Именно вывод на рынок множества ранее нежилых помещений обусловил некоторое снижение цен.
В то же время, отток приезжих слишком незначителен, чтобы как-то повлиять на рынок. Более того, с обострением кризиса логично ожидать, что усилится приток в Киев людей, желающих хоть как-то заработать себе на жизнь.
Что предпринимает правительство?
11 ноября в КМ была проведена встреча с представителями банков, строительной и аграрной отраслей. Юлия Тимошенко заявила, что ищет «выход из кризиса через восстановление строительной отрасли». По ее мнению, для оживления строительства необходимо сокращение «неестественных» расходов и упрощение процедур оформления документации. По ее мнению, снижение цен в результате сокращения накладных расходов может привлечь потребителя.
КМ также предлагает ввести временный мораторий на бесплатное предоставление жилья (вместо этого вводится «господдержка» – льготники будут получать от государства оплату 25% стоимости жилья на первичном рынке) и внести в ВР законопроекта «О сберегательно-строительных кассах», согласно которому потребитель открывает в государственном банке депозитный счет, на котором накапливается 50% от общей стоимости объекта недвижимости, а вторую половину суммы банк должен предоставить ему под 3-4% годовых. Еще раньше КМ обещал поддержку для завершения домов, находящихся на конечном этапе строительства. В качестве ответной «любезности» строители согласились снизить рентабельность до 15%.
Сразу отметим, что логика правительства безупречна, но его действия никак не связаны с ситуацией на рынке недвижимости. Задача КМ, в первую очередь, ослабить воздействие кризиса на украинскую металлургию (а это миллионы рабочих мест и порядка 40% украинского экспорта) и с этой целью правительство стимулирует внутренний спрос на украинский металл.
Понятно, что в условиях кризиса не до жиру – быть бы живу. Поэтому правительство и идет на такие непопулярные меры как отмена распределения квартир среди льготников (а они даже теоретически не имеют 75% стоимости квартиры) и, главное, «помощь» строителям в завершении проектов. Внешне же все выглядит так, как будто бюджетные средства передаются наиболее богатым гражданам (а чтобы при нынешних ценах покупать жилье, надо быть человеком или очень богатым, или очень глупым) – они в итоге получат ненужные им квартиры (а для проживания квартиры покупаются в исключительно редких случаях). Однако, не получить пенсию (обеспечиваемою налогами металлургов) – гораздо хуже, чем не получить квартиру.
С другой стороны, деньги на завершение строительства есть даже у небольших компаний. Ведь в 2005-2006 годах их рентабельность достигала 400%. Так что есть средства в оффшорах, дорогие автомобили, квартиры… Было бы желание выполнять свои обязательства, но правительство не стремится заставлять. Оно занято проблемами металлургии и наполнения бюджета.
Однако отсутствие потребности разбираться в проблемах этой отрасли ведет к ошибкам. В частности, попытка поддержать строительство (в т.ч. – искусственным формированием платежеспособного спроса) неминуемо наткнется на сложившуюся на рынке практику рост цен в результате роста продаж. Логика продавца (строителя и, особенно, посредника), железная – раз находятся люди, способные заплатить $ 100 тыс. за квартиру в разваливающейся «хрущевке», то почему бы не найтись людям, которые за нее же заплатят 110 тыс.? Вот и растут цены с оглядкой даже на единичные продажи – очень кушать хочется…
Результатом облегчения получения кредитов станет быстрый рост цен и вторичный «ступор» рынка из-за неспособности действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан выплачивать огромные суммы ипотечных платежей. Заметим, что снижение процентов на кредиты приведет к еще большему давлению на рынок и большему же росту цен. Какая разница, платить $ 3 тыс. при 15% годовых или столько же – при 4% (с одинаковым сроком погашения кредита)?
В то же время, высокие «неестественные» расходы строителей расходами не являются, поскольку основными квартирными спекулянтами как раз и являются чиновники, выдающие разрешения. Упрощение разрешительных процедур лишит строителей наиболее надежных постоянных покупателей и значительно усложнит получение разрешений, поскольку разрушит привычные способы их получения.
Так что действия правительства, правильные в контексте необходимости преодоления общеэкономического кризиса, не могут быть эффективны для решения проблем строительной отрасли.
Выводы
Несмотря на истерику в СМИ, нельзя говорить о наличии кризиса на рынке недвижимости. Истерика, скорее, связана с тем, что норма прибыли упала ниже привычных для строителей 100%.
Можно говорить, разве что, о кризисе ипотечного кредитования, однако то, что банки охотно берут недвижимость в залог потребительских кредитов и не спешат расставаться с теми квартирами, которыми они уже фактически распоряжаются, говорит о том, что слухи и об этом кризисе преувеличены. Банки не боятся работать с недвижимостью, проблемы, скорее, связаны с недостатком клиентов и, главное, неадекватной политикой НБУ, делающей невыгодным получение долларовых кредитов.
Между тем сохраняются и все основания для роста цен – рынок по-прежнему предельно коррумпирован и служит не удовлетворению спроса на жилье, а заменяет возможности вложения средств в банки (им не доверяют) и в акции (нет полноценного фондового рынка).
А вот сокращение объемов строительства – реальный факт. С одной стороны – это реальная реакция на невозможность продать всю построенную площадь при нынешнем уровне цен, с другой оно отражает опасения застройщиков, что цены на жилье могут упасть. Однако, парадоксальным образом, как раз именно сокращение объемов строительства и реализации жилья может привести к такому падению…
* * *
Кажется именно ситуация на рынке недвижимости требует вмешательства государства в смысле введения жесткого государственного контроля и даже национализации. Несмотря на все заявления А. Кучеренко, решить жилищную проблему рыночными методами принципиально невозможно.
-
-
01.12.2008 в 14:12По поводу остального - ничего удивительного: богатые становятся богаче, бедные - беднее. Бедным нужны финансовые и производственные активы..
-
-
03.12.2008 в 11:04